导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人