5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季pp7塑料杯能不能装开水度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士pp7塑料杯能不能装开水分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能pp7塑料杯能不能装开水(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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