OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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