导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(s一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27hù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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