饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(b鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救ù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xi鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救àng)目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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