5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少