万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(hu唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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