饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范(fàn)。100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定(dì100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ng)。”陆骑麟称(chēng)。

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