导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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