文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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