5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思<木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思/span>xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思