万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得说唱歌手bp，说唱b7是什么意思查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示说唱歌手bp，说唱b7是什么意思，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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