万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(c1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水ǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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