5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数学生党如何自W，如何自我安抚本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)学生党如何自W，如何自我安抚可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)学生党如何自W，如何自我安抚苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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