万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　分压公式是什么，分压公式是什么意思g>富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北分压公式是什么，分压公式是什么意思京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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