导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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