文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(d河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖e)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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