OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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