5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三across 和 cross的区别，cross和across区别和用法四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅across 和 cross的区别，cross和across区别和用法约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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