近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎ切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸n)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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