OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

大学老师最怕什么部门举报　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化大学老师最怕什么部门举报。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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