万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)食盐水的化学式怎么写，石灰水的化学式怎么写这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？

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