5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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