OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历)。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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