近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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