近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况<半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次/strong>

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。