5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(s1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少hí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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