导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zh哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗ái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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