饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(g1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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