文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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