文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房n是正极还是负极，L是正极还是负极的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭n是正极还是负极，L是正极还是负极(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　n是正极还是负极，L是正极还是负极首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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