饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是(悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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