文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(木铎金声是什么意思在论语中，木铎金声的意思lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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