文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊