导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。<两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了/p>

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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