5月(yuè)以来，房地产板块相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(j相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术ī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 相对评价和绝对评价区别举例，相对评价和绝对评价区别举例现代教育技术