文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时35c到底有多大，35c是多少开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōn35c到底有多大，35c是多少g)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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