文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞