文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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