近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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