5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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