OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(s朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思hí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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