“现在的(de)房(fáng)地产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀(shā)到(dào)了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一(yī)下(xià)今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向(xiàng)是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售(shòu)。但今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成(chéng)本优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资(zī)成(chéng)本(běn)是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的(de)房企并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn印信是什么意思？ 印信和书信一样吗)”全(quán)踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步(bù)考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也(yě)由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市(shì)，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的(de)扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较(jiào)危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在(zài)2022年拿(ná)地(dì)较(jiào)积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明(míng)对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看印信是什么意思？ 印信和书信一样吗国央企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回(huí)报灵(líng)活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营(yíng)收来(lái)自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开发(fā)只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规(guī)模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的(de)都是来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居(jū)、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一(yī)季(jì)度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是(shì)营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希(xī)望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司很(hěn)容易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面(miàn)因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟(gēn)它的(de)定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 印信是什么意思？ 印信和书信一样吗