5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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