导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(j爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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