5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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