文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(l吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别iú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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