近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污