万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(x辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲iàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(d辛追夫人是谁的夫人，辛追夫人是谁的母亲uì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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