文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，campus是什么意思 campus是国誉吗这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tícampus是什么意思 campus是国誉吗ng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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